Het woningmarktakkoord in vraag en antwoord

woningbouwstrategiewoensdag 13 februari 2013 14:39

De ChristenUnie heeft samen met D66 en SGP een akkoord gesloten met minister Blok om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Er is nu weer meer duidelijkheid waar iedereen aan toe is. De woningmarktplannen van het kabinet zijn met deze aanpassingen duurzamer, socialer en geven de bouwsector een impuls. Het akkoord in negen vragen en antwoorden.

1. Kan mijn huur straks onbeperkt stijgen?
Nee. Het kabinet wilde de maximale huur voor woningen in de gereguleerde sector voor inkomens boven de 43000 euro loslaten waardoor de huur onbeperkt zou kunnen stijgen. In het akkoord is afgesproken dat dit plan uit het regeerakkoord niet doorgaat. Er blijft een maximale huur bestaan. De maximale huur wordt bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel. In dit stelsel is de maximale huur gebaseerd op de kwaliteit van de woning (o.a. woonoppervlakte en energieprestatie, zie ook vraag 6).

Rekenvoorbeeld
Heb je een woning met 134 woningwaarderingspunten dan geldt een maximale huur van 638,72 euro (huurniveau vanaf 1 juli 2012). Als je dit nu al betaalt voor je woning, mag jouw huur – afgezien van de jaarlijkse indexering - niet verder stijgen. Het maakt daarbij niet uit wat je verdient.

2. Wat nu als mijn inkomen daalt, zit ik dan met een hogere huur omdatik in eerdere jaren een hoger inkomen had?
Nee. In tegenstelling tot de oorspronkelijke plannen biedt dit akkoord hiervoor een oplossing. Afgesproken is dat bij inkomensdaling in veel gevallen ook de huur daalt. Vanaf het jaar dat je inkomen is gedaald, wordt de extra huurverhoging van de laatste twee jaar teruggedraaid. Uiteindelijk moet je uitkomen op de huur die je zou moeten betalen op basis van je nieuwe lagere inkomen. Ook hebben we kunnen regelen dat mensen die hun inkomen zien dalen tot onder de huurtoeslaggrens, een huurverlaging krijgen zodat ze weer recht hebben op huurtoeslag.

Rekenvoorbeeld daling inkomen van 45000 naar 35000 euro:
Stel dat een huurder een inkomen heeft van 45000 euro per jaar. Maandelijks betaalt hij 700 euro huur bij een inflatie van 2%. De maximale huurprijs is voor zijn huis is vastgesteld op 800 euro. Twee keer huurverhoging met de voor dit inkomen maximaal toegestane huurverhoging van 4+2% zou leiden tot 786,52 euro.

Als in het nieuwe jaar het inkomen daalt tot 35000 euro, kan in dat jaar de huur dan niet hoger zijn dan 700 euro met drie keer huurverhoging van 2+2%. Dit leidt tot een huur van 787,40 euro.

Rekenvoorbeeld daling inkomen van 45000 naar 25000 euro:
De vertreksituatie is hier hetzelfde. Als in het nieuwe jaar het inkomen daalt tot 25000 euro, kan in dat jaar de huur dan niet hoger zijn dan 700 euro met drie keer huurverhoging van 1,5+2%. Dit leidt tot een huur van 776,10 euro. Deze huur is echter hoger dan de huurtoeslaggrens (nu 664,66 euro, maar gecorrigeerd voor inflatie zou dit 705,34 euro zijn). Een meerpersoonshuishouden heeft bij een inkomen van 25000 euro recht op huurtoeslag,  als de huur niet hoger is dan de huurtoeslaggrens. Daarom wordt in dit geval de huur verlaagd naar 705,34 euro en zo krijgt dat huishouden recht op huurtoeslag.

3. Ik heb een hoger inkomen door thuiswonende kinderen, moeten die nu verhuizen?
Nee. Je kinderen kunnen gewoon thuis blijven wonen. In het wetsvoorstel was al geregeld dat kinderen tot 23 jaar konden bijverdienen zonder dat dit meetelde voor huurverhoging op grond van inkomen. Dit bijverdienen gewoon mogelijk tot maximaal 108% van het minimumloon. Als het inkomen boven de 108 % van het minimumloon komt, dan kan je huur worden verhoogd. Maar als het huishoudinkomen weer terugvalt tot een lagere inkomenscategorie, worden door dit akkoord de grootste effecten van eerdere huurstijgingen teruggedraaid zodra de bijverdiendende kinderen het huis uit zijn. Zo voorkomen we dat de huurstijging door thuiswonende kinderen te veel doorwerkt.

4. Hoe zit het nu met mijn privacy met een huurverhoging op grond van mijn inkomen?
De huurverhoging op grond van inkomen is slechts tijdelijk. Corporaties krijgen van de belastingdienst niet je loonstrookje te zien. Ze krijgen alleen antwoord op de vraag of je inkomen hoger of lager is dan 33000 of 43000 euro. Bovendien moeten deze gegevens worden gewist zodra ze niet meer nodig zijn. Het College Bescherming Persoonsgegevens krijgt de opdracht dit te controleren en eventueel boetes uit te delen als huurcorporaties zich niet aan de afspraken houden.

Verder is afgesproken dat binnen een paar jaar (naar verwachting in 2015) wordt vervangen door de zogenoemde ‘huursombenadering’. In dit systeem mogen alle huren met hetzelfde percentage stijgen, onafhankelijk van het inkomen. Er is dan bovendien ruimte voor maatwerk door de corporaties. Bijvoorbeeld een lagere huurstijging wanneer de huur al relatief hoog is of juist een hogere huurstijging wanneer de huur relatief laag is in vergelijking met soortgelijke woningen. Dit systeem hebben wij voorgesteld in ons verkiezingsprogramma en is bepleit door o.a. de Woonbond en Aedes.

Bij de huursombenadering worden de lagere inkomens voor de extra huurstijging gecompenseerd door de huurtoeslag. De ChristenUnie heeft hier altijd voor gepleit omdat wij vinden dat inkomensbeleid bij de overheid hoort en niet bij corporaties. Bovendien kan via de huurtoeslag veel beter rekening gehouden worden met de samenstelling van het huishouden. Dit is nauwelijks het geval bij huurverhoging op grond van inkomen. Ook zijn er bij invoering van dit systeem geen privacy problemen, omdat woningcorporaties geen inzage hoeven te krijgen in jouw inkomensgegevens.

5. Hoe zien de afspraken voor de tijdelijke huurverhoging op grond van inkomen eruit?

De eerste jaren komt er met dit akkoord wel huurverhoging op grond van inkomen, maar die plannen zijn op de volgende punten aangepast:

  • verlaging percentage huurstijging (maximaal 4% + inflatie,  in plaats van 6,5% + inflatie voor inkomens boven de 43000 euro en maximaal 2% + inflatie in plaats van 2,5% + inflatie voor de inkomens tussen 33000 en 43000 euro)
  • betere bescherming van je privacy
  • hardheidsclausule om gehandicapten te beschermen tegen te grote huurverhoging omdat zij vaak in een aangepaste woning zitten met een hogere maximum huur. Ook houden we rekening met de mantelzorgers.
  • lagere verhuurdersheffing voor corporaties
  • behoud van maximale huurprijs per woning voor alle inkomensgroepen

6. Hoe wordt de maximale huurprijs nu (en straks) bepaald?
In tegenstelling tot de plannen in het regeerakkoord zal het woningwaarderingsstelsel (op grond waarvan de maximale huur wordt bepaald) blijven bestaan, maar wel in een vereenvoudigde vorm. In dit stelsel wordt een woning punten toegekend op basis van o.a. energieprestatie en woonoppervlakte. Dit aantal punten bepaalt de maximale huur. Hoe meer punten, hoe hoger de maximaal toegestane huur.

7. Hoeveel mag mijn huur straks stijgen?
Dit is afhankelijk van het huishoudinkomen. De maximale stijging is 1,5% + inflatie voor inkomens tot 33.000 euro, 2,0% + inflatie voor inkomens tot 43.000 euro en 4% + inflatie voor hogere inkomens. Het kabinet wilde bij de laatste percentages uitgaan van respectievelijk 2,5% + inflatie en 6,5% + inflatie. Deze percentages heeft de ChristenUnie samen met D66 en SGP kunnen verlagen. Bovengenoemde percentages zijn maxima, corporaties mogen een lager percentage hanteren.

Nog belangrijker: er geldt een maximale huurprijs (zie ook vraag 1 en 5), zodat de huren niet onbeperkt blijven stijgen. Mensen met de laagste inkomens krijgen compensatie via de huurtoeslag. Hiervoor is geld beschikbaar gesteld. Tenslotte is afgesproken dat dit systeem op termijn vervangen wordt door de zogenoemde huursombenadering. Daarbij is het inkomen niet meer van invloed op de maximale huurprijsstijging (zie vraag 4)

8. Op welke manier helpt dit akkoord de woningmarkt en de bouw weer op gang?
Dit akkoord bevat een groot aantal maatregelen om de woningmarkt en de stilgevallen bouw weer op gang te brengen:

- De BTW voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw voor 1 jaar verlaagd van 21% naar 6%. Dit stimuleert de bouw. Dat betekent dus dat je het stof weer van de verbouwplannen kan blazen.  De dakkapel, de aanbouw of de nieuwe badkamer kunnen nu misschien toch wel worden gebouwd.

- Starters kunnen weer dromen van een eerste huis door extra stimuleringsmaatregelen. We trekken meer geld uit voor startersleningen. Daarnaast wordt het door het akkoord makkelijker om de financiering voor een koophuis rond te krijgen. Het volledig en annuïtair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm. Er komt wel een nieuwe mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning. Ook is het mogelijk om een langere aflossingstermijn voor deze tweede lening af te spreken. Hierdoor kan de looptijd worden verlengd naar 35 jaar. De tweede lening kan worden gebruikt om de maandlasten voor eerste lening te verlichten. De rente over deze tweede lening zijn niet aftrekbaar van de belasting. De totale lasten over de hele looptijd van de hypotheek worden hierdoor hoger, maar de maandlasten zijn hierdoor met name in de eerste jaren lager.
- Voor zelfstandigen zonder personeel (ZZP’ers) zoeken we nog naar mogelijkheden om het krijgen van een hypotheek makkelijker te maken.
- Er komt een energiebesparingsfonds waardoor huiseigenaren (koopwoningen en huurwoningen) goedkoop kunnen lenen voor bijvoorbeeld zonnepanelen. Zo verlagen we woonlasten sparen we het milieu. Het Rijk stopt 150 miljoen in dit fonds en ook marktpartijen zullen hieraan bijdragen. Rente en terugbetalingen worden opnieuw ingezet zodat een veelvoud aan investeringen kan worden gedaan in bestaande woningen.
- We passen de leegstandswet aan waardoor leegstaande koopwoningen makkelijker kunnen worden verhuurd. Leegstaande kantoorpanden moeten makkelijker kunnen worden verbouwd tot woningen
- Door de huurverhogingen wordt de overstap tussen sociale en particuliere huur en tussen huur en koop kleiner en wordt het scheefwonen (een relatief lage huur in relatie tot woningkwaliteit en inkomen) aangepakt waardoor de doorstroming wordt gestimuleerd. Tegelijkertijd blijven huurders beschermd tegen te forse stijgingen door de maximaal toegestane huur en worden lagere inkomens gecompenseerd door de huurtoeslag.
-  Er is gegarandeerd dat de verhuurderheffing niet hoger is dan de ruimte die de extra huurverhoging biedt. Dit zal het CPB en het Centraal Fonds Volkshuisvesting narekenen. Er is nu een duidelijke visie voor de lange termijn voor de sociale huursector waardoor corporaties verzekerd zijn van het budget dat inzetbaar is voor nieuwbouw en renovatie. Bouwplannen kunnen hierdoor uit de ijskast.

9. Wat verandert er op het gebied van hypotheken?

Het volledig annuitair aflossen blijft de norm. Om de starter op de woningmarkt tegemoet te komen, worden ook de hypotheken aangepast. Naast de gewone hypotheek van 30 jaar, kan er een tweede lening worden afgesloten om maximaal 50% van de maandelijkse aflossing mee te financieren, met een looptijd van maximaal 35 jaar. De rentekosten van deze lening kunnen niet afgetrokken worden van de belasting. Kopers  kunnen hierdoor wel  tot 50 procent aflossingsvrij hun hypotheek regelen.

Er komen daarnaast meer startersleningen beschikbaar. Er was al een bedrag van 20 miljoen euro ingeruimd voor een speciaal fonds voor startersleningen. Dat bedrag wordt verhoogd naar 50 miljoen. Hiermee kunnen zo'n 11.000 startersleningen worden verstrekt.

« Terug

Reacties op 'Het woningmarktakkoord in vraag en antwoord'

Harten, C. (Chris) van [106110]
Geplaatst op: 14-02-2013 13:18
Wat betreft vraag 2: huurverlaging bij inkomensterugval. Het voorbeeld geeft een huur boven de liberalisatiegrens, terwijl in nieuwe plannen de huur altijd op maximaal redelijke huur zal worden afgetopt. Dit voorbeeld lijkt daarom aan te geven dat de verlaging ook geldt bij geliberaliseerde huurcontracten. Dat is toch niet het geval? Overigens is de rekensystematiek mij nog niet helder.

Overall heb ik grote vraagtekens bij het beoogde positieve effect op de woningmarkt. Enkele punten:
- door aftopping op maximaal redelijke huur zullen scheefwoners niet in beweging komen (een huur van max € 681 is nog altijd makkelijk te betalen voor de hogere inkomens) en zal niet leiden tot de broodnodige doorstroming.
- verlaging BTW op onderhoud zal voor onderhoudsbedrijven positief uitwerken, maar zal de nieuwbouwsector alleen maar nog meer in de problemen brengen: de keus tussen renoveren en blijven wonen of verhuizen zal nu eerder vallen op blijven wonen.
Al met al ben ik maar gematigd positief.

Wel goed dat de ChristenUnie (ook) haar nek weer heeft willen uitsteken! Laat ik met die oprechte constatering afsluiten!
Vermeulen, M.P. (Maurits) [87135]
Geplaatst op: 14-02-2013 18:39
Bij punt 8: Zal de praktijk niet zo zijn dat er geen tweede lening (tot 50% van de waarde van de woning) naast een hypoyheek verstrekt zal worden?
Tot slot: Ik ben er trots op dat de ChristenUnie op een dergelijke wijze het kabinet steunt waar dat mogelijk is, en bijstuurt, waar dat nodig is. Mijn complimenten en Gods zegen gewenst. Maurits
Heuveln, J.F. (Jos) van [25422]
Geplaatst op: 23-02-2013 13:06
Slob: Woonplannen zijn socialer, duurzamer en toekomstbestendiger. We zijn nu bijna 2 weken verder en langzamherhand komen er andere geluiden. Zie artikel over de 'Blok-hypotheek' in het Nederlands Dagblad. "Uitgaande van een typische starterssituatie (een gezinsinkomen van 50.000 euro en 200.000 euro hypotheek) zijn de maandlasten van een Blok-hypotheek rond de 110 euro lager dan die van een annuïteitenhypotheek. Maar voor dat voordeel betaalt de starter een zeer hoge prijs. De maandlasten zijn namelijk lager omdat de huizenkoper de helft van zijn annuïtaire aflossing niet uit eigen zak betaalt, maar leent bij de bank; hij vult het ene gat met het andere. Over die tweede lening betaalt hij óók rente, en die is fiscaal niet aftrekbaar.
Bovendien houdt hij na 30 jaar een (niet aftrekbare) hypotheekschuld van (in dit rekenvoorbeeld) 100.000 euro over. Aan het eind van de looptijd betaalt deze huizenbezitter nog altijd 417 euro rente per maand (bij een hypotheekrente van 5 procent), terwijl een huizenkoper die niet extra bijleende tegen die tijd gratis woont. Het verschil in betaalde rente tussen de twee hypotheekvormen bedraagt na 30 jaar bijna 60.000 euro."

Los van de waardering die ik heb voor de genomen verantwoordelijkheid heb ik op dit punt wel mijn vragen. Is dit wel zo sociaal, duurzaam en toekomstbestendig?
Duin, J.A. (Jaap) van [25474]
Geplaatst op: 26-02-2013 19:17
Ik ben behoorlijk geschrokken van het woonakkoord. Zelf huur ik een woning en ben ik lid van een huurdersparticipatie volgens de wet BBSH. Nog steeds moet ik constateren dat de privacy, net als in 2012, geschonden wordt en wordt er geen rekening gehouden met de huurder die een leeftijd heeft bereikt waardoor een hypotheek afsluiten niet meer mogelijk is. Tevens is het wel zo dat het totale inkomen van het gezin wordt berekend voor de huur en niet de inkomsten van de hoofdbewoners. Dus inkomsten van inwonende werkende kinderen worden meegenomen. Gevolg wel is dat de ouders aan de kinderen geld moeten vragen voor het mede bewonen van de woning. Nog steeds moeten de corporaties flink afdragen aan het kabinet. Nu al geeft de directeur van mijn corporatie aan dat nieuwbouwplannen geschrapt gaan worden en er bezuinigd moet worden op onderhoud. Ik schrijf hier over een corporatie die er financieel nog goed voorstaat en solvabel is. Gevolgen waar ik bang voor ben is dat gehele buurten gaan verkrotten en verpauperen. Als actief ChristenUnielid krijg ik van veel mensen er behoorlijk van langs en de opmerkingen dat deze partij voor de gewone man/vrouw niet meer geloofwaardig is. Dus als slotopmerking is het wel verlicht maar onvoldoende om Nederland bewoonbaar te houden voor de gewone Nederlanders, want met werkende kinderen in huis ben je heel snel een scheefwoner. Misschien toch weer om, zoals vorig jaar, dat de rechter weer een uitspraak moet doen.
Als laatste wil ik meegeven dat wonen in de Randstad veel duurder is dan elders. Toen ik met mijn kleine gezin uit het buitenland kwam in 1987 was het maar afwachten of er een premiekoopwoning of een sociale huurwoning werd toegewezen. Het werd een huurwoning, omdat er geen aanbod was en nog is. Nu jaren later wordt mijn verhuurder gestraft met Donnerpunten, omdat sociale bouw door gemeentelijk en provinciaal beleid onmogelijk werd gemaakt.
Hier laat ik het er bij.

Log in om te kunnen reageren op nieuwsberichten.

Nieuwsarchief > 2013

december

november

oktober

september

augustus

juli

juni

mei

april

maart

februari

januari